丹精込めて建物を完成させたにもかかわらず、施主（発注者）から請負代金が支払われないという事態は、施工会社にとって経営の根幹を揺るがしかねない深刻な問題です。
特に建設業は資材費や人件費の立替額が大きく、入金サイクルのわずかな遅れが資金繰りに直結する厳しい側面があります。
施主が支払いを拒否する背景には、単純な資金不足だけでなく、建物の出来栄えに対する「契約不適合（旧：瑕疵）」の主張が隠れているケースも少なくありません。
本ページでは、施工会社の皆様が直面する請負代金の未払い問題について、特に「契約不適合」を理由とされた場合の対応を中心に、取り得る法的手段や流れを解説します。
なお、適切な対処方法は、個別の契約内容や不適合の態様によって大きく異なるため、初動の設計がその後の回収の成否を左右します。まずは専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
施主が工事代金を支払わない主な理由
施主が工事代金の支払いを遅らせたり、拒否したりする理由は様々ですが、法的な対応を検討する上では、その理由を切り分けて考える必要があります。主な理由は、大きく以下の3つに分類されます。
施主側の資金計画に問題が生じ、支払いたくても支払えない、あるいは意図的に支払いを遅らせているケースです。この場合は、施主の支払い能力や資産状況の把握が重要になります。
「壁にひび割れがある」「契約した仕様と異なる資材が使われている」といった、完成した建物に関する不具合や契約内容との相違を理由に、支払いを拒否したり、減額を要求したりするケースです。
着工後、工事内容に追加や変更が生じたり、最終的に実施しなかった工事が発生したりする場合があります。その場合に、内容や金額が明確に合意されていないとして、施主側が支払額に不満を抱き、代金支払いを拒絶することがあります。
最重要ポイント：「契約不適合」を理由に支払いを拒否された場合
施主から契約不適合（瑕疵）を主張された場合、単なる代金回収の問題ではなく、施工者としての責任の範囲を画定する法的な議論が必要となります。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更され、施工者（請負人）が負う責任の内容がより明確化されました。
「契約不適合」とは、完成した建物が、その種類、品質、または数量に関して、契約の内容に適合していないことを指します。
たとえば、外壁からの雨漏り、基礎の沈下、床材や壁材の使用が契約と違う、給排水設備が正常に作動しないといった物理的な問題のほか、建築規制や建築確認済証に違反する施工といった法的な問題も含みます。
契約不適合の場合に施主が主張し得る権利
施主は、建物に契約不適合があると判断した場合、以下の権利を主張する可能性があります。なお、契約内容によって、施主の権利には違いが生じることがあります。
追完請求（修補請求）
不適合部分の修補や、代替物の引渡しを求める権利です。施工会社としては、まずこの修補要求に応じるかどうかが最初の分岐点となります。
代金減額請求
施工会社が相当の期間内に修補などの追完を行わない場合、または追完が不可能な場合、施主は不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。
損害賠償請求
不適合によって施主に損害（例：修補期間中の仮住まい費用など）が生じた場合、その賠償を請求される可能性があります。
契約の解除
不適合が重大で、修補が困難・不可能など、契約の目的を達成できない場合に主張される可能性があります。ただし、建物建築請負契約においては、完成後の解除は重大な社会的損失を生むため、制限されています。
施工会社（請負人）としての対応と反論
施主から契約不適合を主張された場合、施工会社としては以下の点を踏まえて慎重に対応を検討します。
事実確認の徹底
まずは、施主が主張する「不適合」が客観的な事実か、契約内容（設計図書、仕様書、議事録など）と照らして本当に「契約」と「適合していない」のかを確認します。
施主のこだわりが強く、法的には不適合とは言えない軽微な仕上げや収まりの違いを「不適合」と主張していることもありますので、整理が必要です。不適合に該当しないと判断する場合には、施主に対して丁寧に説明をする必要があります。
追完（修補）への誠実な対応
調査の結果、自社に帰責性のある契約不適合が判明した場合は、施主の追完請求（修補）に誠実に対応することが、紛争の拡大を防ぐ上で重要です。
また、法的には不適合とは言えない事項が一部に含まれている場合でも、修補対応することによって、全体が穏便に解決する可能性もありますので、そのような観点からの検討も必要です。
代金全額の支払拒否への反論
施主の不適合の主張に全く根拠がないと判断された場合には、直ちに支払いをするように請求をします。また、施主が主張する不適合が軽微であるにもかかわらず、それを理由に請負代金全額の支払いを拒否することは、法的に「同時履行の抗弁権」の濫用（権利の使い過ぎ）と評価される可能性があります。
施工会社としては、「軽微な修補義務」と「高額な代金支払義務」が釣り合わないことを主張し、修補の完了を条件とせず、代金（少なくとも不適合部分以外）の支払いを求める交渉が考えられます。
施主の帰責事由
不適合の原因が、施主側の指示や、施主が提供した材料にある場合、施工会社は契約不適合責任を負わない可能性があるので、その点からの検討や反論も必要です。
工事代金未払いへの具体的な対応ステップ
施主からの代金支払いが滞った場合、施工会社が取り得る法的な対応策は、状況に応じて段階的に進めるのが一般的です。
ステップ1：初期対応（任意交渉と催告）
まずは、電話やメール、対面での協議を通じて、支払い遅延の理由を確認し、支払いを促します。
代金支払いの原因が、契約不適合や追加変更工事の内容や金額に関する問題の場合は、施主の主張に耳を傾け、論点一つ一つについて丁寧に議論をして、妥協点を見出す必要があります。
それでも支払いが行われない場合、または契約不適合の主張が平行線をたどる場合は、「内容証明郵便」による催告を行います。
これは、「いつまでに、いくらを支払うよう請求したか」という事実を法的に証明するための書面であり、施主に対して法的手続を辞さないという強い意思を示す効果も期待できます。
ステップ2：工事完成前の場合の対応
もし工事の途中で施主の中間金の支払いが滞った場合、施工会社としては工事を中断する、という選択肢も考えられます。
ただし、正当な理由なく工事を中断すると、逆に工期遅延として施主から損害賠償を請求されるリスクも伴います。
契約書に「中間金の不払い時は工事を中断できる」旨の条項（同時履行の抗弁権の行使）があるかを確認し、法的な根拠に基づいて慎重に判断する必要があります。
ステップ3：工事完成後の対抗手段（留置権の行使）
建物が完成したにもかかわらず施主が代金を支払わない場合、施工会社は「建物の引渡しを拒否する」という強力な対抗手段を検討できます。これを「留置権」の行使（民法第295条）と呼びます。
請負代金は、建物の引渡しと同時に支払われる（同時履行）のが原則（民法第633条）ですが、代金が支払われない以上、引渡しを拒むことは法的に認められる可能性があります。
施主が建物を使用・収益できない状態にすることで、支払いを間接的に強制する効果があります。
ただし、留置権の行使には厳格な要件があり、不当に行使すると損害賠償責任を問われるリスクもあるため、実行には法的な検討が不可欠です。
また、引き渡しをしてしまった後は行使できませんし、実際に施工会社が建物を占有（管理）していないと留置権を認められないので注意が必要です。
ステップ4：法的手続による回収
交渉による解決が困難な場合、裁判所を通じた法的手続を検討します。
- 民事調停：
裁判所で調停委員を介し、話し合いによる解決を目指す手続です。訴訟よりも柔軟な解決が期待できる場合があります。 - 支払督促：
簡易裁判所の手続で、相手方が異議を申し立てなければ、簡易迅速に債務名義（強制執行の根拠）を得られる可能性があります。ただし、相手が契約不適合などを主張している場合には、異議を出されて通常の訴訟に移行するので、そのような場合には適しません。 - 訴訟（通常訴訟）：
裁判所に訴えを提起し、法廷で双方の主張と証拠（契約書、図面、請求書、メールのやり取りなど）を基に、裁判官に判断（判決）を仰ぎます。契約不適合が争点となる場合は、裁判所が選任した専門委員（建築士など）が入って議論が進められることもあります。また、判決になる前に、話し合いが成立して（和解）、解決する場合もあります。 - 保全手続（仮差押え）：
訴訟には時間がかかるため、その間に施主が財産を隠したり、資金繰りがさらに悪化したりするリスクがあります。訴訟に先立ち、または並行して、施主の銀行預金や不動産を一時的に凍結する「仮差押え」を行う場合もあります。
請負代金請求権の消滅時効
請負代金を請求する権利には「消滅時効」があります。時効が完成すると、たとえ未払いの事実があっても、施主が「時効」を主張（援用）すれば、法的に代金を請求できなくなってしまいます。
民法改正により時効のルールが整理され、原則として「権利を行使できることを知った時から5年」または「権利を行使できる時から10年」のいずれか早い方とされましたが、建設工事の請負代金は商事債権として「5年」の消滅時効が適用されると考えられるケースが多いです。
内容証明郵便による催告や、訴訟の提起などを行うことで、時効の完成を猶予させたり、更新（リセット）させたりすることが可能です。
代金が未払いのまま長期間放置することなく、早期に対応を開始することが重要です。
まとめ：代金不払いリスクに備え、早期に弁護士へ相談を
建築請負代金の未払い問題は、契約書の精査、契約不適合の技術的・法的な評価、施主の資産状況の把握など、多くの専門的な判断を要します。特に契約不適合が争点となると、紛争は長期化・複雑化しがちです。
施主からの入金が遅れている、あるいは不適合の主張が出てきたといった初期段階で、速やかに専門家に相談することが重要です。
本ページでの解説はあくまで一般的な情報提供に留まるものであり、個別の事情に応じた具体的な判断や解決を保証するものではありません。
当事務所では、契約書の精査から契約不適合の法的・技術的評価までを行い、債権回収に向けた最適な戦略を立案・実行いたします。代金不払いの兆候が見られた段階で、手遅れになる前にぜひ当事務所にご相談ください。
