解決事例集

解決事例-1：借地関係の解消と借地範囲の明確化

案件の概要

• 依頼者（地主）は都内で昔からの貸地を5件所有している高齢者。
• 将来の相続や資産運用を見据え、借地関係を整理・解消したいとの相談。
• 借地の範囲が不明確であり、境界や権利関係を明確にした上で売却・現金化を検討。

結果

• 3件の借地について借地人との売却交渉が成立。底地権を現金化することに成功。
• 借地範囲の測量・境界確定を経て、残る2件についても整理が容易となり、資産運用・相続準備に役立つ体制を整備。
• 長年の懸案事項を法的に安全かつ効率的に解消。

解決事例-2：借地の立ち退き料増額交渉

案件の概要

• 依頼者（借地人・70歳代・女性・一人暮らし）は、借地上に自宅を建築して居住。
• 契約期間の終了を理由に、地主から土地（更地価格5,000万円）の明け渡しを請求された。
• 地主は立退料として300万円を提示していたが、依頼者は増額を希望。

結果

• 地主との交渉により、立退料を当初300万円から2,100万円に増額する条件で合意。
• 依頼者は土地を明け渡すと同時に、十分な立ち退き料を受け取り、経済的・心理的負担を最小化して解決。

解決事例-3：大手コンビニ相手の建物賃貸借賃料増額で約20％増額に成功

案件の概要

• 賃貸人からの依頼で、賃料増額を求める案件相手方は大手コンビニエンスストアであるが、長期間にわたって賃料が増額されていない。
• 周辺の賃料相場と比較して30％ほど低い賃料にとどまっている。

結果

• 裁判所から意見書の信用性を認められ、和解によって賃料を約20％増額に成功。

解決事例-4：賃料増額請求を契機に、立退きを前提とする円満解決を実現

案件の概要

• 依頼者（賃貸人）は、マンション1階の店舗部分を雑貨店に賃貸していた。
• しかし、周辺地域の再開発・高度開発の進展により、賃料相場が急騰。現行賃料が周辺相場と比較して著しく低い状態となっていた。
• 依頼者は、より高い賃料で借りてくれる候補者をすでに見つけていた。

結果

• 調停において、立退きを前提とする合意が成立。
• 依頼者は、円満な形で建物の明渡しを受けることができた。
• その後、依頼者は新たな賃借人に対し、従前より約40％高い賃料で再賃貸することに成功した。

解決事例-5：賃料不払いに基づく明渡請求訴訟で明渡を早期に実現

案件の概要

• 賃借人による賃料滞納が6か月続いたため、賃貸人から依頼を受け対応。
• 適法に催告を行ったうえで契約を解除。
• 賃借人のこれまでの言動から、占有を第三者に移転するなどして妨害行為をするリスクがあった。また、任意退去に応じない可能性が高かった。

結果

• 占有移転禁止の仮処分が認められ、賃借人による占有移転リスクを事前に回避。
• 早期に明渡判決が得られ、強制執行による明け渡しを早期に実現（契約解除から80日間）。

解決事例-6：無断転貸を証明し建物明渡を実現

案件の概要

• 依頼者（賃貸人）は、飲食店営業を目的とする建物賃貸借契約を締結し、当初は賃借人がカレー店を経営。
• その後、店舗の業態が突然「唐揚げ店」に変更されたため不審に思い調査したところ、無断転貸が判明。

結果

• 無断転貸の事実関係を明確に立証できたことから、訴訟において、契約解除が有効であることを早期に裁判官に印象付けることができた。
• 訴訟提起後の和解交渉において、一定の解決金を支払うことを条件に、早期の任意明渡の約束を取り付け、和解成立。

解決事例-7：ゴミ屋敷化した賃借物件の明渡を任意で実現

案件の概要

• 依頼者（賃貸人）は、賃借人が室内に大量のゴミを堆積させ、悪臭を発生させているとの苦情を周辺住民から受けた。
• さらに、堆積したゴミが原因でネズミが大量発生し、建物内外に侵入するなど、衛生・環境面で深刻な影響が生じていた。
• 賃貸人は、複数回にわたり賃借人に改善を求めたが、状況は改善されず、契約関係の継続が困難な状態となっていた。

結果

• 賃借人が生活保護の支援を受けながら円満に退去し、短期間で明渡しが完了。
• 強制執行によるトラブルや費用負担を回避できた。
• 明渡後は、清掃・消毒を実施し、建物を再利用可能な状態に回復。

解決事例-8：老朽化・耐震不足による賃貸借契約解除・明渡請求

案件の概要

• 依頼者（賃貸人）は、賃借人として地下にスナックが入居しているビルを所有していた。
• ビルは築60年を経過しており、老朽化が著しく、旧耐震基準で建築されていたため耐震性が不足しており、早期に建て替える必要があった。

結果

• 立退料は賃借人の主張額の約半額で合意し、訴訟上の和解により明渡しが完了。
• 建物の安全性確保が迅速に実現し、老朽化・耐震不足に伴うリスクを回避。
• 建て替えが早期に実現でき、耐震修繕を行うよりも、経済合理性の高い解決ができた。

解決事例-9：中古住宅の雨漏りトラブルに基づく契約不適合責任の交渉解決

案件の概要

• 依頼者（買主）は一般消費者で、築20年の中古住宅を購入した。
• 購入後、雨漏りが頻発した。
• 売買契約には契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責の特約が付されていたが、売主が雨漏りの事実を故意に隠していた疑いがあった。

結果

• 売主との交渉により、修繕費用相当額の支払いしてもらった。
• 依頼者は住宅の修繕を速やかに行うことができ、日常生活に大きな支障を与えず解決。
• 売主の故意による告知義務違反を立証することで、免責特約を実質的に無効化し、責任追及が可能となった。

解決事例-10：オフィスビル賃貸における電気料金の請求ルール明確化

案件の概要

• 依頼者はオフィスビルの所有者（賃貸人）。
• 賃貸借契約に基づき、ビル全体の電気料金を一括で支払い、それにオーナー側の事務手数料を上乗せして、各テナントに対して使用量に応じた請求をしている。
• テナントから、将来請求額に関するトラブルや疑問が生じる可能性があるため、契約上のルールを明確化したい。

結果

• 賃貸借契約書の見直し作業の中で、電気料金の精算方法と上乗せ可能な範囲を明確に規定する条項を提案・導入。
• テナントにこの内容を説明し、テナントの納得を得て、覚書を締結。
• 大家として、設備維持費や事務費用を合理的に回収できる体制を整備。

解決事例-11：土地購入後の通行権トラブル

案件の概要

• 依頼者は土地を購入した個人。購入した土地は公道に面しておらず、出入口として利用する通路は他人所有。
• 土地所有者から通行を拒絶され、土地利用に支障があった。
• 依頼者の土地の利用価値を維持するため、通行権の確保が課題となった。

結果

• 訴訟において、通路所有者との間で和解が成立。
• 依頼者が通路整備費用を支払うとともに、毎年通行料を支払うことで通行権を確保。
• 通行地役権の登記を行い、法的に権利を明確化。
• 依頼者は安心して土地を利用・活用できる状態を確保。

解決事例-12：相続土地の共有物分割トラブル（入札方式による売却）

案件の概要

• 父死亡による相続により母・長男・次男で広大な土地を共有。
• 母が高齢者施設に入居するため、土地を売却して資金を確保する必要があった。
• 次男が売却に応じず、母・長男の希望と意見が対立していた。

結果

• 和解により、共有者間の対立を解消して土地を共同で売却可能に。
• 入札方式により、早期かつ高額で土地を売却することに成功。
• 母の高齢者施設入居資金を確保でき、依頼者の資金ニーズに対応。

解決事例-13：借地契約における名義変更料・建て替え承諾料の紛争

案件の概要

• 依頼者は地主。借地人が借地を戸建て業者に売却希望。
• 戸建て業者は、借地権を分割して2つの建物を建築し、エンドユーザーに販売することを希望。
• 名義変更料や建替承諾料をめぐり、借地人・戸建て業者・地主の間で意見が対立。

結果

• 和解により以下の条件で合意：
  ・借地権価格の名義変更料：借地人が支払う場合10％
  ・戸建て業者がエンドユーザーに売却する場合の名義変更料：借地権価格の5％
  ・地代を10％増額
  ・建て替え承諾料：借地権価格の5％
• エンドユーザーの資力確認により、地代滞納リスクを回避。