所有物件で自殺・事件・事故などが発生した場合、その後の売買や賃貸において、事件や事故を「どこまで、いつまで告知すべきか」が大きな論点になります。
国土交通省のガイドライン（宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン、2021年公表）や、裁判例の積み重ねにより実務の目安は整理されつつありますが、個別事情で結論は変わってきます。
参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省HP）
本稿では基礎概念、告知義務の範囲・期間、違反時の法的責任、損害賠償の考え方など、オーナーが実務で使える情報を解説します。
心理的瑕疵とは何か
心理的瑕疵とは、物件の物理的性能に直接の欠陥がなくても、過去の出来事（自殺・他殺・事故死・火災・長期放置による遺体発見など）により、多くの人が住み心地や購入意欲に影響を受ける状態を指します。
物理的瑕疵（雨漏り・シロアリ等）や法令上の制限（再建築不可など）とは区別されますが、法的には契約上の重要事項に当たり得るため、賃貸・売買のいずれでも情報提供（告知）の要否が問題になります。
なお、自然死・老衰・持病による室内死亡は、一般に心理的な影響が限定的と評価される傾向があり、ガイドラインでも扱いが分けられています。
告知義務の範囲と期間（ガイドラインと実務の目安）
告知義務は、契約当事者の信義則や説明義務に基づき、相手方の意思決定に重要な影響を与える事項について、知り得た範囲で適切に伝える責任を意味します。
範囲と期間は、賃貸か売買か、死因・態様、事件や事故の発生が共用部分か専有部分かなどで異なります。
| 場面 | ガイドライン・実務の目安 | 補足 |
| 賃貸（専有部分での自殺・他殺・事故死） | 原則として一定期間の告知が必要。概ね数年の期間を目安とするが、事案が重大、あるいは社会的反響が大きい場合は別途考慮が必要。 | 賃借人予定者から、心理的瑕疵について、問い合わせがあった場合は、期間経過後も回答は必要。 |
| 賃貸（自然死・老衰等） | 原則として告知不要 | 特殊清掃・長期放置など社会的影響が大きい場合は告知相当とされる可能性が高い。 |
| 売買（専有部分での自殺・他殺・事故死） | 期間の画一的基準は設けられていないが、事案の重大性や社会的反響・物件の用途などから総合的に判断。 | 買主の意思決定に重大な影響を与え得るため、個別の事情に応じて告知される例が多い |
| 共用部での死亡 | 原則として賃貸・売買とも個別判断 | エントランス・エレベーター内など不特定多数が利用する場所で発生した場合は告知義務蟻とされる場合が多い。 |
ガイドラインは宅建業者向けの目安ですが、貸主・売主が直接募集する場合にも参考になります。
しかし、ガイドラインで明確に示されていなかったり、裁判例でも明確に判断されていないケースも多いので、個別の判断については弁護士に相談することをお勧めします。
どこまで、どのように告知すべきか
告知をする場合は、詳細な個人情報の開示を避けつつ、買主・借主の意思決定に必要な要素を簡潔に伝えるのが基本です。
例えば、発生時期、態様の概要（自殺・事故等）、場所（室内・ベランダ・共用部など）、その後の対応（特殊清掃・消臭・改修の有無）を整理して説明します。
事実関係の裏付けとなる資料（警察・消防の対応記録、清掃・改修の報告書、保険会社の支払資料等）を保管しておくと、質問対応がスムーズになり、後日の紛争予防に役立ちます。
広告や重要事項説明書では、表現が断定的すぎたり、必要以上にぼかしすぎたりしないよう、文言を統一し、仲介会社と連携しておくことが有効です。
告知義務違反の法的責任
- 契約不適合責任（売買）：
心理的瑕疵が契約内容に適合しないと評価されると、解除・代金減額・損害賠償の対象となり得ます。通知期間・特約の有無が争点になります。 - 債務不履行・不法行為（賃貸・売買）：
重要事項の不告知・不実告知により、相手方に損害が生じた場合、損害賠償義務を負う可能性があります。 - 錯誤・詐欺取消（賃貸・売買）：
重大な事実を知らなかったために契約したと認められれば、取り消しが問題になります。 - 仲介業者の責任：
宅地建物取引業法上の説明義務違反が問われることがあります。
責任の範囲は、当事者が知っていた（または知り得た）事実、問い合わせへの対応、広告表現、事故後の処置の適切性など、具体的事情で左右されます。
- 期間が過ぎれば一切告知不要というわけではない：
問い合わせがあれば、知る範囲で誠実に回答する姿勢が重要です。また事案の重大性や社会的反響も判断要素となります。 - 自然死でも常に告知不要というわけではない：
長期放置や特殊清掃、臭気の近隣拡散等があれば告知義務が発生する場合もあります。 - 「近隣での発生」は原則不要だが例外あり：
同一敷地・共用部・共有設備に関係する場合は個別判断が必要です。 - 過度な詳細開示はプライバシー侵害の恐れ：
表現は目的に必要な範囲にとどめ、個人情報の特定を避けます。
事故・事件を発生させた者への損害賠償請求等
心理的瑕疵となりうる事故や事件を発生させた者（具体的にはその相続人や連帯保証人）に対して、所有者は損害賠償請求することができます。
裁判例では次のような要素が考慮されることが多いとされています。
- 価格・賃料への影響：
逸失利益として相場との差額（賃料なら一定割合の減額相当、売買なら価格減価相当）が、一定期間に限って認められることがあります。 - 募集・成約への影響：
空室期間の長期化、募集条件の変更（礼金免除等）に伴う損失。 - 直接費用：
特殊清掃・消臭・改修費、再募集に要した広告費・仲介手数料の追加分。 - 間接的な被害：
近隣への説明対応の経費、物件のブランド力の低下などの間接的な損害は争点になりやすい領域です。
裁判例では、賃貸の自殺事案で、発生直後の入居者について賃料の一定割合の減額が生じることを前提に減額金額相当（一定期間）の損害賠償を認めた例や、2番目以降の入居者には影響が薄れるとして期間・割合を抑制した例が見られます。
売買では、事件性・社会的反響・物件の希少性などを総合して減価の有無・幅を判断し、解除を否定し代金減額にとどめたもの、逆に買主の期待との乖離が大きいとして解除を認めたものなど、多様です。
いずれも、事故発生からの経過期間、告知の有無・内容、修繕や清掃の実施状況、購入・賃借の目的（自己居住・投資）といった事情が重視されています。
オーナーのための対応チェックリスト
所有物件において事件や事故が発生した場合には、以下のとおりの初動が必要です。また、実際にその物件を賃貸・売買する場合に必要な対応についても記します。
- 事実の確定：
発生日時・場所・態様を整理し、警察・消防からの情報や管理会社からの報告を保存。 - 衛生・安全の確保：
必要に応じて特殊清掃・消毒・消臭、設備の点検を実施し記録化。 - 保険契約の確認：
火災保険・施設賠償等の補償範囲、臨時費用や清掃費の支払可否を確認。 - 賃貸・売買時の告知文案の準備：
ガイドラインと裁判例の考え方を踏まえ、簡潔かつ正確な表現を整える。 - 広告・説明の統一：
仲介会社と表記・説明範囲をすり合わせ、問い合わせ対応のフローを決める。 - 賃料・価格戦略：
影響が見込まれる期間の条件設計（賃料・フリーレント等）を検討。
Q&A
賃貸なのか売買なのかによって多少異なりますが、事件・事故の発生時期・態様・場所・実施した清掃・改修の内容など、借主・買主が意思決定をするのに必要な情報を記載します。
死亡された本人の個人が特定される情報は避ける配慮が必要です。
事情によっては解除・賃料減額・損害賠償の対象となり得ます。発生からの経過期間、影響の程度、告知の有無・内容、入居目的等を総合して判断されます。
ガイドライン・裁判例においても、明確な年限は示されておらず、事案によって異なります。事件・事故の重大性・社会的反響などで個別判断となりますし、買主から質問があった場合には誠実に説明をする必要があります。
判断に迷う場合は、告知をしておく方が安全です。
共用部分で飛び降りが発生した場合、基本的に告知義務は発生しません。専有部分で発生した飛び降りに比べて、心理的な抵抗感が少ないとみなされるためです。
しかし、発生時期・マンションの規模・事故の社会的反響・落下した場所などによっては、告知義務が発生すると解釈される場合もあるので、注意が必要です。
まとめ｜裁判例やガイドラインを参考に慎重な判断が必要
事故物件（心理的瑕疵）に関する紛争は、事件や事故の内容、発生時期、発生場所、その後の対応状況などの事実関係をもとに、裁判例やガイドラインを参考にして、告知が必要かどうかを判断する必要があります。
賃貸や売却する所有者としては、心理的瑕疵に該当する可能性のある事象を全て説明するのは労力を要しますし、また所有物件の経済的価値を下げることになります。
他方で、告知をしなかった場合には損害賠償請求や契約解除のリスクがあります。心理的瑕疵の告知義務についてては、裁判例やガイラインでも、いまだ明確にされていない分野でもありますので、判断に迷った際には、弁護士に相談することをお勧めします。
