賃貸物件の原状回復でお困りのオーナー（大家）様へ
入居者の退去時に発生する修繕費用の負担をめぐり、入居者との交渉が難航したり、法的な線引きが分からずお悩みではありませんか。
原状回復トラブルは、初期対応において法的な見通しを整理し、客観的な証拠を揃えることが極めて重要です。
本ページでは、判断基準となる国土交通省のガイドラインの考え方をはじめ、オーナー様が入居者に請求できる費用の具体例、請求のために必須となる証拠の重要性、交渉が決裂した場合の法的手続きの流れを、弁護士が分かりやすく整理いたします。
なお、実際の費用負担は、契約書の記載内容や損傷の状況、経過年数などによって大きく異なるため、一律の判断ではなく、個別の事情に即した慎重な検討が不可欠です 。
賃貸オーナー様を悩ませる「原状回復」の典型的なトラブル
- 退去した入居者から「通常の使用による汚れまで請求された」と主張され、費用の支払いを拒否されている。
- 壁紙の広範囲な汚れや床の大きな傷について、どこまでが「通常損耗」で、どこからが「故意・過失」なのか、法的な線引きが分からない。
- 喫煙によるヤニ汚れやペットによる臭い・傷の修繕費用が、預かっていた敷金だけでは到底賄いきれない。
- 修繕費用の見積もりを入居者に提示したものの、高すぎると言われ、交渉が平行線をたどっている。
これらのトラブルは、感情的な対立に発展しやすく、解決が長期化しやすい傾向にあります。重要なのは、法的な基準と客観的な証拠に基づいて、冷静かつ適切に対応することです。
判断の基準となる「国土交通省ガイドライン」の基本的な考え方
原状回復トラブルの多くは、オーナー様と入居者の「どちらが負担すべき費用か」という認識のズレから生じます。
この判断基準として、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下、ガイドライン）を公表しています。
このガイドラインは、裁判などになった場合の判例を基に作成されており、トラブル解決のための「物差し」として広く用いられています。
ガイドラインの基本的な考え方は、以下の2点に大別されます。
オーナー様負担となる「通常損耗・経年劣化」
オーナー様の負担となるのは、時間の経過とともに自然に発生する劣化や、通常の居住で生じる損耗です。
- 家具の設置による床のへこみ、日焼けによる壁紙や畳の色あせ
- テレビや冷蔵庫の裏側の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
- 画鋲（がびょう）やピンの細い穴
これらは、賃料の中に含まれている「減価償却費」や「修繕費」で賄うべきものと解釈されています。
入居者負担となる「故意・過失・善管注意義務違反」による損傷
一方、入居者の負担となるのは、入居者の故意（わざと）や過失（うっかり）、または「善良なる管理者としての注意義務（善管注意義務）」に違反するような通常とは言えない使い方によって生じた損害です。
- タバコのヤニによる壁紙の広範囲な変色や臭い
- 飲み物をこぼしたまま放置したことによるフローリングのシミやカビ
- 結露を放置したことによる窓枠の腐食
- ペットによる柱の傷や、不適切な飼育による強烈な臭い
- 引越し作業中に家具をぶつけてできた壁の穴
これらは「通常の使用」の範囲を超えるものであり、一般的には、入居者が修繕費用を負担すべきとされています。
なお、「通常の利用」の範囲かどうかは、契約内容によっても変わります。
たとえば、ペット飼育が認められ、ペット飼育を前提に賃料や共益費等が高く設定されているような場合には、ペットによる多少の傷や臭いは「通常の利用」によって発生した損傷と判断される場合もあります。
【具体例】これはオーナー負担？ 入居者負担？
ガイドラインに基づき、具体的なケースでどちらの負担になるかを表にまとめます。ただし、これはあくまで一般的な例であり、実際の契約内容や損耗の程度によって判断は変わる場合があります。
| 場所 | オーナー様負担（通常損耗・経年劣化）の例 | 入居者負担（故意・過失など）の例 |
| 壁紙（クロス） | 日照による自然な色あせ | 喫煙によるヤニ汚れ・臭いの付着 |
| ポスター等を貼っていない壁の画鋲の穴 | 釘やネジを深く打ち込んだ穴（下地ボードの交換が必要な場合） | |
| 冷蔵庫裏の電気ヤケ | 結露を放置したことによるカビやシミ | |
| 床（フローリング・畳） | 家具の設置による軽微なへこみ | 飲み物等をこぼしたまま放置したシミ |
| 通常使用として歩く部分の摩耗や傷 | キャスター付き椅子による過度な傷やへこみ | |
| 畳の自然な変色（日焼け） | ペットが付けた多数の引っかき傷や尿によるシミ | |
| 水回り（キッチン・浴室） |
経年劣化による設備の自然な故障 | 掃除を怠ったことによるシンクや浴槽のひどい水垢・カビ |
| 日常のケアでも避けられなかったレンジフードの汚れ | 油汚れを手入れせず放置したレンジフードの固着汚れ | |
| その他 | エアコンの経年劣化による故障 | 入居者が鍵を紛失したことによるシリンダー交換費用 |
| 湿度などで、クレセント錠が錆びて固着した場合 | 窓ガラスの清掃を怠り、クレセント錠が固着した場合 |
費用の算出で考慮すべき「耐用年数（減価償却）」
入居者の負担となる損傷であっても、オーナー様が修繕費用の全額を請求できるわけではありません。建物や設備には「耐用年数」が定められており、時間の経過とともに価値が減少（減価償却）していきます。
例えば、耐用年数が6年とされている壁紙（クロス）を、入居3年で入居者の過失により張り替える必要が出たとします。
この場合、オーナー様は残りの価値（3年分）、すなわち張り替え費用の50%を入居者に請求するのが原則となります。新品の価値（100%）を請求することは、オーナー様が不当に利益を得ることになるため、認められにくいのです。
費用請求の成否を分ける「証拠」の重要性
入居者に修繕費用を適切に請求するためには、その損傷が「入居者の故意・過失によるもの」であり、「入居前からあったものではない」ことを客観的に示す必要があります。そのためには「証拠」が不可欠です。
入居時と退去時の写真（日付入り）
最も強力な証拠は写真です。入居者が入る前の「まっさら」な状態と、退去時の損傷箇所を、日付入りの写真で比較できるようにしておくことが極めて重要です。
特に、損傷箇所はさまざまな角度から、アップと全体像の両方を撮影しておきましょう。
物件状況の確認チェックリスト
入居時に、入居者立ち会いのもとで「物件状況確認チェックリスト」を作成し、既存の傷や汚れについて双方で確認し、署名・捺印（または電子署名）をもらっておくことも有効です。
これにより、退去時に「これは入居前からあった」という主張を防ぐことができます。
修繕費用の見積書
請求の根拠となる修繕費用の見積書も必要です。この際、複数の業者から見積もりを取る（相見積もり）などして、金額が社会通念上、妥当であることを示せるようにしておくと、交渉がスムーズに進みやすくなります。
将来のトラブルを防ぐための「賃貸借契約書」の特約条項
ガイドラインはあくまで「指針」であり、当事者間の合意（契約）が優先される場合もあります。ガイドラインの原則とは異なる取り決めをする条項を「特約」と呼びます。
特約が有効と認められるための要件
ただし、特約があれば何でも請求できるわけではありません。過去の判例では、特約が有効とされるには、以下の要件を満たす必要があるとされています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的、合理的な理由が存在すること。
- 入居者が特約によって通常の原状回復義務を超えた義務を負うことを明確に認識していること。（契約書や契約書とは別の説明書などに具体的に記載されていること）
- 入居者がその特約について、明確に合意していること。（単に契約書に印刷されているだけでは不十分な場合もあり、合意していることを署名がある方が望ましい。）
特約の記載例（ハウスクリーニング費用、喫煙など）
トラブルを予防するために、契約書に以下のような特約を盛り込むことが考えられます。
（例：ハウスクリーニング特約）
「本物件の退去時において、賃借人（入居者）は、専門業者によるハウスクリーニング費用として、実費（または金〇〇円）を負担するものとする。ただし、賃借人が善管注意義務を尽くし、通常の使用を超える汚損がない場合はこの限りではない。」
（例：喫煙に関する特約）
「室内（バルコニーを含む）での喫煙（電子タバコ等を含む）を禁止する。万一、喫煙による壁紙のヤニ汚れ、臭いの付着が確認された場合、賃借人はその修繕（壁紙の全面張替え、消臭作業等）にかかる一切の費用を負担するものとする。」
これらの特約も、その有効性をめぐって争いになる可能性があるため、作成には法的な知見が求められます。
入居者との交渉が難しい場合の法的な対処法
オーナー様ご自身で交渉しても入居者が支払いに応じない場合、次のような法的な手段を検討することになります。
内容証明郵便による請求通知
弁護士名義で、修繕費用の法的根拠（ガイドラインや特約）、証拠、請求金額、支払期限を明記した「内容証明郵便」を送付します。
これは、オーナー様の法的な請求意思を明確にし、相手方に心理的なプレッシャーを与えるとともに、後の裁判手続きでの証拠ともなります。
民事調停
簡易裁判所において、調停委員（一般市民から選ばれた良識ある第三者）を介して、話し合いによる解決を目指す手続きです。非公開で行われ、訴訟よりも費用が安く、柔軟な解決が期待できます。
少額訴訟
請求額が60万円以下の場合に利用できる、簡易裁判所での特別な訴訟手続きです。原則として1回の審理で判決が下されるため、迅速な解決が可能です。
ただし、相手方が通常訴訟への移行を希望した場合は、通常訴訟に移行します。
原状回復トラブルに関する解決事例（抽象化）
当事務所で取り扱った事例の中には、以下のようなケースがあります。 （※守秘義務の観点から、内容は一般化・抽象化しています）
都内でアパートを経営するオーナーのA様。 退去した入居者の室内を確認したところ、ペットによるものと見られる広範囲の床の傷と、壁紙への強い臭いの付着が発見されました。
修繕費用は敷金を大幅に超える見込みでしたが、入居者は「通常損耗の範囲だ」と主張し、支払いを拒否。交渉が難航していました。
ご相談を受け、まず入居時の契約書を確認。ペット飼育に関する特約の有効性を検討しました。
同時に、A様が保管されていた入居時の写真と、当方で手配した専門業者による退去時の状況調査報告書、修繕見積書を証拠として整理。
ガイドラインと判例に基づき、入居者負担となる範囲を法的に明確にした請求書を、弁護士名義の内容証明郵便で送付しました。
当初は強硬だった入居者側も、客観的な証拠と法的な根拠に基づく請求であったため、交渉のテーブルに着きました。
最終的に、訴訟や調停に至る前に、当方が算定した請求額の大部分を支払ってもらう形で和解が成立しました。
まとめ：まずは法的な見通しを整理することが大切
原状回復トラブルは、感情的な対立が悪化する前に、オーナー様の請求が法的にどの程度認められる可能性があるのか、またどのような証拠が不足しているのかを冷静に分析する必要があります。
敷金を超えた金額を請求したい場合や、交渉が平行線をたどっている場合は、法的な手続きを検討する前に、まずは一度状況を整理することが大切です。
本稿は一般的な解説であり、特定の事案に対する法的な見解や結果を保証するものではありません。
当事務所では、賃貸借契約の条項精査やガイドラインに照らした妥当性の判断を行い、オーナー様にとって最適な解決策を法的な視点から具体的にアドバイスいたします。
退去時の修繕費用をめぐる問題でお困りの際は、ぜひ当事務所にご相談ください。
