こうした不動産トラブルでご相談をいただいています
不動産は高額で利害関係者も多いため、小さな問題でも大きな損失に繋がったり、初動を間違えると紛争が長期化したりします。
当事務所では、オーナー様・不動産会社様などから年間数百件のご相談をいただいておりますが、これまで受けたご相談の種類や内容を例示いたします。
もちろん、当事務所では、ここに記載されていない案件でも対応可能ですので、ぜひご相談ください。
賃貸（オーナー・管理会社）に関するご相談
- 賃料滞納への対応（督促、合意書作成、明渡し請求）
- 用法違反への対応（警告、契約解除の内容証明郵便、明渡請求）
- 明渡し・立退き交渉（老朽化や再開発など正当事由の判断、適正な立退料の査定、仮処分や強制執行の検討）
- 原状回復費用の争い（国土交通省ガイドラインとの整合性、経年劣化の合理的分担、賃貸借契約書における原状回復特約の精査）
- サブリース（解約条項の解釈、賃料減額交渉、重要事項説明の妥当性）
- 借地契約の問題（地代交渉、更新料請求、譲渡承諾交渉、建替え承諾交渉）
- 賃料増減額請求（適正賃料の査定、増減額請求）
売買・開発に関するご相談
- 契約不適合責任（旧瑕疵担保）への対応（追完・代金減額・損害賠償・解除）
- 境界・越境（越境工作物の是正、筆界特定、境界確定訴訟）
- 説明義務の問題（損害賠償請求、宅建業法対応）
- 共有不動産の処分（持分買取、共有物分割請求、共有者間の費用請求）
マンションに関するご相談
- 騒音・臭気・ごみ問題（是正要求、管理規約に基づく措置）
- 駐車場・共用部の不正使用（使用差止、使用細則の整備、違約金条項の検討）
- 管理組合運営（総会決議の有効性、役員責任、区分所有法に基づく対応）
- 滞納管理費・修繕積立金請求（督促、総会決議の手続）
なぜ早期に弁護士へ相談すべきか
弁護士にはできるだけ早期に相談をすべきです。早期の相談が有利な解決への近道です。紛争の早い段階で当事務所にご連絡ください。
- 初動を間違えないため：
特に紛争案件は初動が大切です。最初の方針を間違えると最後まで不利に働くリスクがあります。 - 証拠の散逸を防ぐため：
やり取りの記録化、写真・動画の保全など、裁判を見据えて弁護士が証拠保全の方法をアドバイスします。 - 交渉の主導権を確保するため：
交渉当初から弁護士が就くことによって、相手の出方が変わることが多くあります。 - 法令・ガイドライン等の適合性確認のため：
違法な行為に及んで相手から揚げ足を取られたり、法的に不利な言動をしたりしないように、弁護士のアドバイスが必要です。 - 保全手続のタイミングを逃さないため：
仮差押え・仮処分などは機を捉えることが重要です。 - 費用対効果を見極めるため：
弁護士を依頼しないで解決を目指す場合と弁護士を依頼する場合の、総コストと時間の見通しを早期に検討する必要があります。
弁護士選びで失敗しないための4つのポイント
不動産トラブルに強い弁護士を選ぶためのポイントをご説明いたします。弁護士選びの参考にしてください。
1. 不動産法務分野の経験
- 不動産法務のどの類型（賃貸、売買、管理、境界、サブリース等）の案件に精通しているかを確認する。
- 不動産に関するどのような紛争を解決した実績があるかを確認する。
- オーナー側、テナント側のいずれか一方、あるいは両方の対応をしているかどうかを確認する。
2. 方針の提案と共有
- 初回の相談時に、想定される進行や見通し（交渉/調停/訴訟等）、おおよその解決期間が示されるか。
- 解決のための色々な方針が示され、そのメリットやデメリットが説明されるか。
- 案件の進捗に応じて、報告や方針の再確認が行われるか。
3.費用の透明性
- 初回の相談時に、弁護士費用についてわかりやすい見積もりが示されるか。
- 訴訟の印紙代や資料収集費用など、支出が必要となる可能性がある実費について説明がされるか。
- 案件の進捗に応じて新たな手続きをとる必要がある場合など、追加費用についても随時説明がされるか。
4.事務所の体制や連携
- 案件に対応できる弁護士が十分に所属しているか。
- 司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、税理士など外部専門家との連携があるか。
- 平日はもちろん休日も含め、弁護士と連絡が取れる体制が築かれているか。
ご相談から受任までの流れ
当事務所でのご相談からお引き受けまでのおおまかな流れをご説明します。
案件の概要、当事者、資料の有無、おおまかな経緯、緊急度を電話やメールで確認いたします。
面談（Web面談も可）による相談の機会を設け、事実関係の聴取と資料整理を行い、紛争解決のアドバイスや見通しを説明します。
紛争解決への方針案をご提示し、弁護士費用や解決期間の目安を共有します。
ご依頼いただくための契約書を締結します。契約書締結後に着手金や実費をお支払いいただきます。
内容証明の送付など、必要な実務を開始いたします。
相談事例
賃料滞納・明渡し（賃貸マンション・オーナー様）
長期間の滞納が続き、督促に応じない入居者への対応。
和田 佳久
経緯を時系列化し、賃料滞納の経緯や滞納額の計算、これまでの督促の経緯を整理。そのうえで、内容証明郵便により期限を区切った催告及び催告に応じなかった場合の解除通知を行いました（連帯保証人に対しても同時に催告）。
催告に応じない場合に備え、訴訟・明渡し強制執行までの計画を同時に準備しました。最終的に訴訟提起前の交渉によって任意退去の合意が実現し、明け渡しが実現しました。
原状回復費用の争い（管理会社様）
退去時の原状回復費用の請求に対し、入居者から過大請求の指摘あり。国土交通省のガイドライン、契約条項、入居時の状態写真を照合し、経年劣化と故意・過失の線引きを明確化。
和田 佳久
賃借人に対する説明資料を作り直し、内訳を可視化したところ、20％程度の減額と分割払いによる合意に至りました。
これを契機に、管理会社内の精算フローを改善し、同種の紛争の発生が少なくなりました。
事業用建物賃貸借契約の賃料増額交渉（オーナー様）
オーナーチェンジ物件にて賃料が相場よりも30％程度低かった案件。
和田 佳久
不動産鑑定士に適正賃料の意見書を作成してもらったうえで、内容証明郵便にて賃料増額請求をしました。
任意交渉においては解決ができなかったため、賃料増額調停を提起。裁判所から和解案が提示されましたが、合意が成立せず、訴訟に移行。
訴訟においては、当方提出の意見書の信用性が肯定され、約20％増額の和解が成立しました（なお、過去分の賃料差額についてはその半額を回収し、その余は免除する内容の合意）。
重要事項説明へのクレーム対応（不動産会社様）
買主から設備不具合の申出と説明不十分を理由とした損害賠償請求なされた事案。
和田 佳久
説明不足を認めざるを得ない事情がありましたが、損害賠償請求の金額について交渉。
修補費用について見積書を取得し、見積金額をもとに減額提案を行い、請求額から大幅に減額された金額にて合意が成立しました。
よくあるご質問
早めのご相談をお勧めします。早期に弁護士に相談をすることによって、初動を間違えず、有利に案件を解決できる可能性が拡がります。
また、誤った対応を取ってしまった場合、後日弁護士が就いても取り返しがつかない場合もあります。
交渉・調停・訴訟・保全など、どの方針を選択するかによって費用は変わってきます。
当事務所では初回相談後、案件に即した弁護士費用及び諸費用の見積りを提示いたします。
訴訟のコストや解決までの時間、相手方との関係性、貴社（貴殿）の事業への影響などを総合的に検討し、訴訟提起が適切なのかを評価します。
交渉と訴訟を比べ、メリット・デメリットを比較したうえで方針を決定します。
継続的な法律相談、契約書などのレビューをご希望の場合は、事業内容や事業規模に応じた形で顧問契約をご提案します。
ご相談を検討中の皆さまへ
不動産トラブルは、早い段階で事実を確認して証拠を整え、いかなる解決方針を設計できるかが鍵になります。当事務所では、状況に応じた選択肢を丁寧に説明し、費用対効果も考えながら、方針をご提案します。
個別事情により最適解は変わりますので、まずはご相談ください。
不動産トラブルに関するお悩みは、当事務所にお任せください。
当事務所では、オーナー様・不動産業者様・管理会社様をはじめとする不動産に関わる皆様に寄り添い、豊富な実務経験に即した解決策を提供しております。
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