隣地との境界が曖昧なまま放置すると、越境問題が生じたり、売買する場合に大きな障害になることがあります。境界線を法的に整理する手段としては、法務局で行われる「筆界特定制度」と、裁判所で判断を求める「境界確定訴訟」が代表的です。
本ページでは、両手続の仕組みと選び方、実務の進め方、弁護士と土地家屋調査士の連携ポイントを、初めての方にも分かりやすく整理します。
境界トラブルの典型例と放置リスク
- 越境・はみ出し：ブロック塀・樹木・雨樋・建物基礎が相手方の土地側へ出ている。
- 古い杭・境界標の不一致：公図や地積測量図と現地の杭位置が合わない。
- 測量立会いの不調：売買や分筆に必要な立会いに隣地が応じない。
- 面積・地積不一致：登記面積と実測面積が大きく違う。
- 私設境界の誤解：昔の所有者が便宜上置いた石や塀が「正式な境界」だと誤解されている。
このような状態を放置すると、隣地所有者との間で紛争が発生するだけでなく、売買や分筆手続が遅延したり、売買や融資の条件が悪化したりします。早期に事実関係を「見える化」することが有効です。
まず知っておきたい「筆界」と「所有権界」
筆界は、登記記録上の各筆（地番ごとの土地）の境を示す概念（登記上の境界）で、原則として地積測量図や旧図、公的資料・現地標示などから客観的に復元される線です。
当事者の合意でこれを動かしたりすることはできませんし、時効取得や売買・使用収益の事情で動くことはありません。
一方、所有権界は、当事者間の権利が及ぶ実質的な境で、通常は筆境と一致しますが、当事者間の合意や長年の占有状況などの事情で筆界と一致しないことがあります。
したがって、どの手段を用いるかは「筆界の位置を確かめたいのか」それとも「どこまでが自分の権利か」を確定したいのかで変わります。筆界を確定する場合には筆界特定制度・境界確定訴訟を利用し、所有権堺を確定する場合には所有権確認訴訟を利用します。
筆界特定制度とは？メリット・デメリット
筆界特定は、法務局に申請し、登記官が土地家屋調査士等の関与のもとで資料調査・現地調査・意見聴取を行い、当該筆同士の筆界（登記上の境界）の位置を特定する制度です。結果は「筆界特定書」として示され、登記上の境界についての法務局の見解が示されます。
| ポイント | 内容 |
| 目的 | 公法上の線（筆界）の客観的復元 |
| 関与機関 | 法務局（登記官）、筆界調査委員等 |
| メリット | 比較的利用しやすい手続。技術的調査に重心。隣接者が多数でも一括処理がしやすい。 |
| 留意点 | 所有権争いは扱わない。執行力はなく、塀の移設・撤去は別途の合意や手続が必要。結論に不服があれば訴訟等で改めて判断を求められる。 |
「まず筆界を確認してから必要に応じて民事上の問題へ」という段階整理に向く場面が多いといえます。
【訴訟】境界確定訴訟とは？メリット・デメリット
境界確定訴訟は、隣接地の所有者間で、両筆の境界線の位置を裁判所に確定してもらう手続です。
公図や登記記録、古地図、測量成果、現地形状、境界標の痕跡、関係者の供述など多様な資料を総合評価し、裁判所が線を示します。併せて越境物の是正などを求める場合は、別の請求（妨害排除など）を組み合わせることがあります。
| ポイント | 内容 |
| 目的 | 筆界の司法判断（線の確定）。必要に応じ民事上の請求を併合 |
| メリット | 確定判決により法的安定性が高まる。併合請求で越境是正まで一体的に解決できる場合がある。 |
| 留意点 | 時間・費用負担が大きくなる傾向。専門的な測量・鑑定が必要。隣地との関係悪化リスクも踏まえた進行管理が求められる。 |
訴訟は最終手段という位置づけになりやすい一方、将来の再燃リスクを抑えたい場面では有力な選択肢です。
筆界特定と境界確定訴訟、どちらを選ぶべきか
- 争点の性質：
筆界の復元が中心なら筆界特定、時効・合意・越境是正など民事上の論点が多ければ訴訟も視野。 - スピードと費用：
迅速・簡便性を重視するなら筆界特定、最終的な拘束力を重視するなら訴訟。 - 関係性：
近隣関係に配慮し、まず客観資料の蓄積と第三者評価を得たい場合は筆界特定が適します。 - 段階的運用：
筆界特定の結果を踏まえ協議し、それでも解決しなければ訴訟へ移行する方法もあります。
いずれにせよ、事前の測量計画と資料収集が「選択の幅」を広げます。
弁護士と土地家屋調査士の役割と連携
境界問題は、技術（測量・筆界調査・現地確認）と法的評価（事実関係や権利関係の調査、請求手段の選定）が交差します。
したがって、案件の性質に応じて弁護士と土地家屋調査士が連携し、次のような手順で進める必要があります。
登記記録、公図、地積測量図、旧土地台帳附属地図、航空写真、古絵図、官民境界等の資料を収集。
既存境界標や痕跡、構造物、道路・水路との関係を把握し、複数の境界仮説を設定。
基準点設置、トラバース・GNSS等の測量手法を選定し、根拠を明示した成果図・意見書を作成。
隣接者との協議、筆界特定の申請書作成支援、訴訟提起・主張立証の設計を一貫して対応。
境界問題の解決は、土地家屋調査士が「線」を発見し、弁護士が「権利を確定する」という役割分担になります。その意味で、弁護士と土地家屋調査士の協同は非常に重要です。
初動のチェックリストとご用意いただきたい資料
- 不動産登記簿、公図、地積測量図、計画図・開発図面、官民境界確定図の有無
- 過去の売買契約書・境界確認書・引渡し図・覚書
- 現地写真（境界標、塀、越境が疑われる箇所の近景・全景）
- 隣地とのやり取り（手紙・メール・メモ）と経緯の時系列
資料が不足していても進行は可能ですが、早期に整うほど交渉・手続の選択肢が増えます。
参考的な解決イメージ（一般化した事例）
古い塀と公図が一致しない住宅地。双方とも大きな工作物移設は避けたい意向でした。資料調査と立会測量のうえ筆界特定を申請。
特定書の結論を基に、塀を境界からわずかに後退させる形で合意に至り、再建築を計画通り進められました。
古い塀と公図が一致しない住宅地。双方とも大きな工作物移設は避けたい意向でした。資料調査と立会測量のうえ筆界特定を申請。
特定書の結論を基に、塀を境界からわずかに後退させる形で合意に至り、再建築を計画通り進められました。
よくある質問（Q&A）
筆界の位置に関する公的な判断として重視されますが、強制執行力はありません。塀の移動や越境物の撤去は、当事者の合意や別途の請求・手続で実現を図ります。
境界特定の結果に不服がある場合は、訴訟で裁判所の司法判断を求めることができます。
隣接筆間の境界線の位置が示されます。越境物の撤去や損害賠償を同時に請求したい場合には、請求を併合する必要があります。
また、筆界とは別に所有権堺に争いがある場合には、所有権確認の請求を併合する必要があります。
物件の規模、関係者の数、資料の充実度、現地の状況で大きく変わります。数か月でまとまる場合もあれば、1年以上かかることもあります。
立会いの依頼は書面で行い、日時候補と目的を明確化します。応じてもらえない場合でも、客観的な測量・資料収集を進めて説得をすべきですが、それでも応じてもらえない場合には筆界特定や境界確定訴訟を検討します。
時効取得は所有権界の問題です。筆界の位置が問題になっているだけでなく、長期間の占有によって時効取得の可能性がある場合には、境界確定訴訟に所有権確認の請求を併合するのが一般的です。
まとめ｜技術と法の両面から、再発しにくい解決へ
境界争いは、隣地所有者との長年の紛争に発展しがちです。その解決は単に法律問題にとどまらず、「図面・現況・歴史」を突き合わせて技術的に筆界を探し出す作業がまずは必要です。
そのため、弁護士と土地家屋調査士との協同作業が必要となるケースが多いです。方針を決定する際には、筆界特定・境界確定訴訟だけで最終解決に至ることができるのか、所有権確認請求や妨害排除請求などの請求も併合する必要があるのかを十分に検討する必要があります。
本ページは一般的な解説です。実際の対応は個別事情によって異なりますので、弁護士に相談することをお勧めします。
