賃料の不増額特約・不減額特約とは？利用される場面と基本
建物の賃貸借契約を締結する際や、契約期間中に賃料の見直しを行う際、「一定期間は賃料を改定しない」といった取り決めがなされることは珍しくありません。こうした賃料の変動を制限する合意は、法的に「賃料不増額特約」および「賃料不減額特約」と呼ばれます。
不動産オーナー様や管理会社様、あるいは店舗・事務所・住居を借りているテナント・賃借人様の中には、「賃料を変更しないとの合意書にサインした以上、期間中はどのような事情があっても賃料の増額や減額はできないのではないか」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、これらの特約が法的に有効か無効かは、契約の種類が「普通借家契約」か「定期借家契約」かによって全く異なります。特に普通借家契約においては、たとえ双方が合意して書面に調印していたとしても、法律の規定によって特約の一部が無効となり、賃料の減額請求が認められるケースが多々あります。
本記事では、不動産案件に長年携わってきた弁護士の視点から、不増額特約・不減額特約の法的な有効性と根拠条文、契約類型による決定的な違い、そして過去の合意後に実際に減額請求が認められた当事務所の解決事例までを詳しく解説いたします。
不増額特約と不減額特約の基本的な意味
まずは、両特約の基本的な定義と、実務上どのような条項として定められるのかを整理しておきましょう。
- 賃料不増額特約：一定の期間、建物の賃料（家賃）を値上げ（増額）しないことを約束する特約です。
- 賃料不減額特約：一定の期間、建物の賃料（家賃）を値下げ（減額）しないことを約束する特約です。
実際の契約書や合意書においては、「増額しない」「減額しない」と個別に明記されるケースだけでなく、双方を包括的に制限する「据置条項（賃料を改定しない旨の合意）」として規定されることが一般的です。具体的には、以下のような文言がよく用いられます。
- 「契約期間中、賃料の改定は一切行わないものとする。」
- 「甲および乙は、本契約締結日から○年間は賃料を据え置くものとし、増減額請求を行わない。」
- 「令和○年○月○日から令和○年○月○日までの間、本件建物の賃料は改定しない。」
このような特約が設けられる背景には、賃貸人（オーナー側）と賃借人（テナント側）の双方における経営上・生活上の要請があります。オーナー側にとっては、長期にわたって賃料収入の下落を防ぎ、ローン返済や投資回収の計画を安定させたいという目的があります。一方でテナントや賃借人側にとっても、将来的な賃料上昇リスクを抑え、店舗の事業計画や生活設計における固定費の予測可能性を高めたいという意図から、こうした特約が選択されるのです。
契約締結時だけでなく賃料交渉や訴訟の和解でも多用される
不増額特約や不減額特約（据置合意）が利用されるのは、新規に賃貸借契約を結ぶ場面だけではありません。むしろ実務において非常に多く見受けられるのが、契約期間中に行われた賃料増減額交渉の妥結時や、調停・訴訟における和解の場面です。
例えば、物価や周辺相場の上昇に伴いオーナー側が賃料増額請求の手順を踏んで交渉を申し入れたり、逆に景気悪化を受けてテナント側が減額を申し入れたりした際、双方の譲歩によって「今回は月額○○万円に改定する代わりに、今後3年間（あるいは5年間）は賃料を改定しない」という条件で折り合いがつくことがあります。この合意を証するため、当事者間で「合意書」や「覚書」を取り交わすケースが典型的です。
また、当事者間の話し合いで決着がつかず、裁判所の調停や訴訟に発展した事案においても、最終的な解決策（和解条項）として「今後一定期間は賃料の増減額請求を行わない」といった据置条項が盛り込まれることもよくあります。
ここで多くの方が陥りやすいのが、「一度お互いが納得して合意書や和解書にハンコを押した以上、その期間中は絶対に賃料の変更を求められない」という思い込みです。日本の民法には「契約自由の原則」がありますが、建物の賃貸借においては特別法である「借地借家法」が優先して適用されます。そして借地借家法は、特約の有効・無効について極めて厳格なルールを定めているのです。
普通借家と定期借家で異なる特約の効力｜不減額特約が無効な理由
賃料の不増額特約および不減額特約が法的に有効と認められるか否かは、対象となる契約が「普通借家契約（通常の建物賃貸借契約）」であるか、「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」であるかによって明確に分かれます。
まずは、以下の比較表で両者の違いをご確認ください。
| 契約類型 | 賃料不増額特約（値上げしない合意） | 賃料不減額特約（値下げしない合意） | 根拠条文 |
|---|---|---|---|
| 普通借家契約 | 有効（期間中は増額請求できない） | 無効（特約があっても減額請求できる） | 借地借家法第32条1項 |
| 定期借家契約 | 有効（期間中は増額請求できない） | 有効（期間中は減額請求できない） | 借地借家法第38条9項 |
このように、普通借家契約においては「不減額特約」が一切認められず、法的に無効となる点が最大のポイントです。なぜこれほどまでに扱いが異なるのか、条文の仕組みに沿って詳しく見ていきましょう。
なお、根拠となる条文の正確な文言については、政府が公開している法令データベースであるe-Gov法令検索「借地借家法」からもご確認いただけます。
普通借家契約では不増額特約は有効だが不減額特約は無効
日本の建物賃貸借の大半を占める「普通借家契約」には、借地借家法第32条1項がそのまま適用されます。同条項は、建物の賃料増減額請求権について次のように規定しています。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
借地借家法第32条第1項
ここで注目すべきは、本文にある「契約の条件にかかわらず」という文言と、ただし書にある「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」という例外規定です。
借地借家法第32条1項のただし書は、「増額しない旨の特約（不増額特約）」のみを有効な例外として明記しており、「減額しない旨の特約（不減額特約）」については触れていません。そして、同条1項本文が「契約の条件にかかわらず」増減を請求できると定めているとおり、この賃料増減額請求権に関する規定自体が、当事者の合意によっても減額請求権を排除できない強行法規（強行規定）と解されています。
すなわち、借主（賃借人・テナント）の保護を重視する借地借家法の理念に基づき、借主にとって有利に働く「一定期間は家賃を値上げしない」という不増額特約は有効とされます。しかし、経済事情の悪化や周辺相場の下落によって現在の賃料が不相当に高くなったにもかかわらず、借主からの値下げ要求を封じる「不減額特約」は、借主に不利な特約として強行法規に違反し、たとえ当事者間で合意していても法的に無効となるのです。
したがって、普通借家契約である限り、契約書にどれほど明確に「賃料の減額請求はできない」と書かれていても、賃借人は借地借家法第32条1項の要件を満たせば法的に減額を請求することができます。
普通借家で「賃料を改定しない」と合意した場合の注意点
実務上、不動産オーナー様や管理会社様が最も注意しなければならないのが、普通借家契約において「今後○年間は賃料を改定しない（増減しない）」という双方向の据置条項を結んでしまった場合です。
「お互いに増額も減額も言わないことにしよう」という合意は、一見すると公平な取引のように見えます。ところが、普通借家契約でこの合意を交わすと、法的な効力は以下のように分裂してしまいます。
- オーナーからの増額請求を制限する部分（不増額特約）：借主に有利なため「有効」
- テナントからの減額請求を制限する部分（不減額特約）：借主に不利なため「無効」
結果として、「オーナー側からの値上げ請求は特約に縛られて一切できなくなる一方で、テナント側からの値下げ請求は制限されずにいつでも可能である」という、オーナー側にとって極めて不利で片面的な状態が生じるのです。
良かれと思って、あるいは紛争を早期に収めるために双方向の据置合意書を取り交わしたものの、後からこの法的帰結を知って愕然とされるオーナー様や管理会社様は少なくありません。逆にテナント・賃借人の立場からすれば、過去に「賃料を改定しない」という合意書に調印してしまっていても、それが普通借家契約であれば、減額請求を諦める必要はないということになります。
定期借家契約では不増額特約・不減額特約ともに有効
一方、契約期間の満了によって確定的に賃貸借が終了し、更新がない「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」においては、ルールが根本から変わります。借地借家法第38条9項に、以下の規定が置かれているためです。
第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
借地借家法第38条第9項
この条文は、定期借家契約において当事者間で「借賃の改定に係る特約」を定めた場合には、先ほど解説した借地借家法第32条（賃料増減額請求権の強行法規）の適用そのものを除外することを意味します。
なぜ定期借家契約ではこのような例外が認められているのでしょうか。それは、定期借家契約が「更新がなく、あらかじめ定められた期間で確実に終了する契約」だからです。商業施設やオフィスビル、あるいは長期間のプロジェクトに伴う賃貸借などにおいて、契約期間中のキャッシュフロー（オーナー側の収益計算やテナント側の出店コスト計算）を完全に固定・確定させたうえで契約を結びたいという強い実務上のニーズが存在します。
期間が限定されている以上、当事者が納得して賃料を固定する合意をしたのであれば、借主保護のために法が過剰に介入するよりも、契約自由の原則を尊重して予測可能性を担保すべきであるという立法趣旨に基づいています。そのため、定期借家契約においては、不増額特約だけでなく「不減額特約」も完全に有効となり、特約期間中はテナント側からの賃料減額請求も法的に封じられることになります。
特約や据置合意に拘束されるか見極める3つのチェックポイント
ここまでの解説で、普通借家と定期借家における原則的な違いをご理解いただけたかと思います。しかし、実際の不動産実務や裁判例においては、契約書のタイトルや条項の表面的な言葉だけで結論が決まるわけではありません。
お手元の契約書や合意書、和解条項にある特約に本当に拘束されるのか、それとも増減額請求を行う余地があるのかを見極めるためには、以下の3つのチェックポイントを精査する必要があります。
1. 契約類型が有効な定期借家契約として成立しているか
まず確認すべきは、特にテナント側が減額請求を検討しているケースや、オーナー側が不減額特約を盾に減額を拒否したいケースにおいて、その契約が「法的に有効な定期借家契約として成立しているか」という点です。
たとえ契約書の表題に「定期建物賃貸借契約書」と大きく印字されており、条文内に「契約期間中、賃料の減額請求はできない」と明記されていたとしても、それだけで不減額特約が有効になるとは限りません。借地借家法第38条は、定期借家契約が有効に成立するための厳格な手続き要件を定めています。
具体的には、書面（または電磁的記録）によって契約を締結することに加え、契約締結前に、賃貸人から賃借人に対して「更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了すること」を記載した書面（事前説明書）を交付して説明すること（賃借人の承諾等の法定要件を満たせば電磁的方法による提供も可能）が義務付けられています（借地借家法第38条1項〜4項）。最高裁判所の判例（最判平成24年9月13日）により、この事前説明書は「契約書とは別個の独立した書面」でなければならず、仮に契約書に更新がない旨が明記されていても、事前説明書の交付（または適法な電磁的提供）や事前説明が欠けていれば定期借家としての効力は認められないと厳格に解されています。
もし、契約締結時に事前説明書の交付（または適法な電磁的提供）や事前説明が漏れていた場合など、手続き上の不備があれば、その契約は定期借家契約ではなく「普通借家契約」として扱われます。そして普通借家契約とみなされれば、契約書にある不減額特約は強行法規違反により無効へと転じ、テナントからの減額請求が可能となるのです。実務上極めて重要な論点ですので、成立要件の詳細や注意点については定期借家契約の基礎知識も併せてご確認ください。
2. 特約の文言が増減額請求権を排除・制限する内容か
2つ目のポイントは、契約書や合意書に記載された条項の「具体的な文言」が、法的に賃料増減額請求権を排除・制限する効力を持っているかどうかです。ここでは裁判例で争われやすい代表的な3つのパターンを挙げます。
① 協議改定条項にとどまる場合（定期借家）
定期借家契約において、例えば「賃料が経済事情の変動等により不相当となったときは、甲乙協議の上、改定することができる」といった条項が置かれていることがあります。このような抽象的な協議条項は、当事者間の増減額請求権を排除する趣旨とは読み取れないため、借地借家法第38条9項の「借賃の改定に係る特約」には該当せず、原則通り増減額請求が可能と解されます。
② 賃料自動改定特約がある場合（普通借家）
「3年ごとに賃料を○％自動的に増額する」といった自動改定特約が普通借家契約に定められているケースがあります。最高裁判所の確立した判例（最判平成15年6月12日、最判平成17年3月10日、最判平成20年2月29日等）によれば、こうした自動改定特約があったとしても、その改定基準を定めた当時の基礎事情（地価や物価の上昇傾向など）が失われ、自動増額された賃料が経済事情の変動等により不相当となった場合には、借地借家法第32条1項に基づく減額請求権は排除されないと判断されています。
③ 増減額の要件を加重する特約がある場合（普通借家）
「賃料が近隣相場等と比較して著しく不相当と認められる場合に限り改定できる」など、通常の条文（「不相当となったとき」）よりも要件を厳しくする特約（要件加重特約）が設けられることもあります。近時の裁判例（東京地判令和元年5月15日等）においても、普通借家契約におけるこのような条項が借主に不利な特約（実質的な不減額特約）として無効になるか、あるいは合意の趣旨をどこまで考慮すべきかが綿密に争われています。単なる定型文言なのか、特別な背景があって設けられた条項なのかによって法的な評価が分かれるため、条文の一言一句に対する専門的な解釈が不可欠です。
3. 合意の経緯と合意後の経済事情の変動はどうなっているか
3つ目のポイントは、その特約や据置合意がどのような経緯で結ばれ、その後どのような経済事情の変動が生じたかという実質面のチェックです。
まず、普通借家契約で有効とされる「不増額特約」であっても、いかなる場合も例外なく増額請求が認められないわけではありません。例えば、特約期間が10年、20年といった極めて長期にわたる場合や、合意当時には全く予測し得なかったような急激なインフレ・固定資産税の暴騰など、契約の基礎となる事情に重大な変動が生じ、当初の賃料に据え置くことが信義則に照らして著しく不合理と認められる例外的な状況下では、特約の効力が制限され増額請求が認められる余地があります。
また、不減額特約（据置合意）に関しても、合意の経緯は無視できません。当事者間の任意の話し合いで作成された合意書であれば、普通借家契約である限り不減額特約は原則通り無効となります。しかし、例えば裁判上の和解や調停において、オーナー側が多額の解決金を支払ったり、未払賃料を免除したりするなどの重大な譲歩と引き換えに「今後一定期間は減額請求をしない」という条項がパッケージとして合意されたような事案では注意が必要です。不減額特約自体は強行法規により無効と解されつつも、和解成立の直後に特段の事情変更もなく減額請求を行うことは「信義則違反（権利の濫用）」にあたるのではないか、あるいは直近の合意時点（基準時）において双方が諸事情を織り込んで適正と認めた賃料ではないかという点が、後の裁判で厳しく審査されることになるからです。
【解決事例】5年間の賃料据置合意後に減額請求が認められたケース
では、実際に普通借家契約において「一定期間は賃料を改定しない」という合意書を取り交わしてしまった後でも、賃料の減額請求は認められるのでしょうか。ここで、当事務所が実際にご依頼を受け、減額を実現した解決事例をご紹介いたします。
当事者間の「5年間は賃料を改定しない」との合意と減額実現の経緯
本件は、過去の賃料交渉において一度は据置合意書に調印したものの、その後の経営環境の変化等を受け、本当に減額できないのかと悩まれた賃借人様からご相談をいただいた事案です。
賃料交渉（普通借家契約）の結果として、賃料を一定期間据え置くとの話し合いが成立した。その合意書の条項において、「今後５年間は賃料を改定しない」との条項が存在する事案があった（弁護士が関与せず、当事者間で合意）。その３年後に当事務所が賃借人から依頼を受けた。賃借人は、賃料減額請求を考えていた。賃料を改定しないとの合意があるが、その合意は無効なので、無効であると主張し、減額請求を実施。その結果、減額が認められた。
当初、ご依頼者様（賃借人）は、3年前にご自身で賃貸人側と話し合い、「今後5年間は賃料を改定しない」と明記された合意書を取り交わしていたため、「あと2年間は減額を申し入れることすらできないのではないか」と大きな不安を抱えていらっしゃいました。弁護士が関与しないまま当事者間で作成された合意書では、このように借地借家法の強行法規性を意識しないまま、双方向の据置条項が設けられてしまうことがよくあります。
当事務所にて契約書および3年前の合意書を精査したところ、本件の賃貸借契約は「普通借家契約」であることが確認できました。そこで当事務所は賃借人様の代理人として、合意書にある「5年間は賃料を改定しない」との条項のうち、賃借人からの減額請求を制限する部分（不減額特約）は借地借家法第32条1項の強行法規に反し法的に無効であることを明確に主張し、内容証明郵便にて賃料減額請求を実施いたしました。
当初は賃貸人側も合意書の存在を理由に難色を示しましたが、普通借家における不減額特約の無効性という揺るぎない法的根拠と、直近合意時からの経済事情・周辺相場の変動に基づく適正賃料の根拠を粘り強く提示して交渉を重ねた結果、5年の据置期間が満了する前であったにもかかわらず、無事に賃料の減額が認められました。
この事例は、当事者間で署名・押印した合意書が存在していても、法律の強行規定に反する部分は効力を生じず、適切な法的アプローチをとることで事態を打開できることを示す好例といえます。
据置合意がある状態から減額請求を進める際の判断ポイント
上記の解決事例のように、普通借家契約において据置合意（不減額特約）が無効であることを主張して減額請求を進める場合、もう一つ押さえておかなければならない実務上の重要ポイントがあります。
それは、「不減額特約が無効であること」と「実際に賃料が減額されること」は、法的にクリアすべきハードルが2段階に分かれているという点です。
第1段階として、不減額特約が無効となれば、「減額請求権を行使すること自体」は法的に可能となります。しかし、第2段階として実際に賃料の引き下げを認めさせるためには、借地借家法第32条1項が定める実体的な要件、すなわち「直近の賃料合意時点から現在までの間に、租税公課の増減、経済事情の変動、または近傍同種の建物の賃料相場との比較によって、現在の賃料が不相当となったこと」を客観的な資料をもって裏付ける必要があります。
特に過去の交渉で据置合意をしている事案では、契約当初ではなく「その据置合意をした時点（上記の事例では3年前）」が直近の賃料合意時点（基準時）とみなされるのが原則です。そのため、以下の2点をセットで整理・準備することが交渉成功の鍵となります。
- 普通借家契約であるため合意書内の不減額特約は無効であり、減額請求権は制限されないという法的根拠の主張
- 直近の合意時点以降の経済指標の変化や、周辺の類似物件の募集・成約賃料データ、必要に応じて不動産鑑定評価書や意見書などを用いた、現行賃料の不相当性の立証
逆に、テナントから減額請求を受けた不動産オーナー様の立場であれば、仮に普通借家で不減額特約の有効性を主張できないとしても、「直近の合意時点からわずか数年しか経っておらず、賃料を不相当とするほどの経済事情の変動は生じていない」という第2段階の観点から反論を組み立てていくことが有効な防御策となります。
なお、借地借家法に基づく賃料改定の全体像や、交渉から調停・訴訟に至るまでの具体的な手続きの流れについては、【賃料（家賃）の増額・減額請求を弁護士が解説｜交渉から調停・訴訟まで】で体系的に解説していますので、併せてご参照ください。
賃料の不増額・不減額特約や据置合意でお悩みなら弁護士へ相談を
賃料の不増額特約や不減額特約、そして交渉や和解で取り交わされる「一定期間は賃料を改定しない」という据置合意は、契約類型が普通借家か定期借家かによって、その法的な効力が180度異なります。
- 普通借家契約の場合：不増額特約は有効ですが、不減額特約は無効です。「賃料を改定しない」と合意しても、オーナーからの増額だけが縛られ、テナントからの減額請求は可能となります。
- 定期借家契約の場合：不増額特約・不減額特約ともに有効です。ただし、事前説明書の交付など定期借家としての厳格な成立要件を満たしている必要があります。
インターネット上には様々な情報があふれていますが、実際の契約書や合意書の条項がどこまで法的拘束力を持つのか、また直近の合意経緯を踏まえて増減額請求が認められる見込みがあるのかは、個別の書面と事実関係を精査しなければ正確な判断はできません。自己判断で安易に合意書に調印してしまったり、逆に「合意書があるから無理だ」と泣き寝入りしてしまったりすることは、経営上も生活上も大きな損失につながります。
契約書・合意書の作成や増減額請求を弁護士に依頼するメリット
賃料の特約や据置合意をめぐる問題について、早い段階で不動産法務に精通した弁護士へご相談・ご依頼いただくことには、立場に応じて以下のような大きなメリットがあります。
不動産オーナー様・管理会社様のメリット
- 普通借家契約において、自社にだけ不利に働く「双方向の据置合意」を結んでしまうリスクを未然に防ぎ、法的に適切な条項を作成できる。
- 不減額特約を有効に機能させるため、定期借家契約の厳格な要件（事前説明書の交付等）を満たした確実な契約スキームを構築できる。
- テナントから据置期間中に減額請求を受けた際、合意の経緯や経済事情の変動の有無を法的に分析し、毅然とした交渉・反論を行える。
テナント様・賃借人様のメリット
- 手元の契約書や過去の合意書・和解条項を精査し、不減額特約が無効となるか（定期借家の成立要件不備を含む）を正確に診断できる。
- 当事務所の解決事例のように、法的な根拠をもって特約の無効を主張し、代理人としてオーナー側と対等以上の立場で減額交渉を進められる。
- オーナー側から不当な増額請求を受けた場合に、有効な不増額特約を盾として的確に拒絶できる。
私たち弁護士法人東京FAIRWAY法律事務所は、前身の事務所から通算して60年以上の歴史を持ち、開業当初から不動産案件に注力してまいりました。現在も不動産案件を常時50件以上手掛けており、30社を超える不動産会社様・オーナー様と顧問契約を締結しているほか、テナント・賃借人様からのご相談・ご依頼にも数多く対応しております。
代表弁護士の和田佳久をはじめ、所属弁護士全員が「レスポンスの速さ」と「不動産実務の知識に裏打ちされた実践的なアドバイス」を信条としており、必要に応じて提携する不動産鑑定士などの他士業とも連携しながら、ご依頼者様にとって最善の解決を追求いたします。
当事務所では、すべての法律相談に弁護士が直接対応しております。費用についても事前に明確なお見積もりを提示しており、主な料金体系は以下の通りです。
- 法律相談料：30分 11,000円（税込）※当日ご依頼（委任）いただいた場合は相談料無料
- 賃貸借契約書・合意書チェック：5万5,000円（税込）〜［5万円（税別）〜］
- 契約書作成：11万円（税込）〜［10万円（税別）〜］
- 内容証明郵便作成および代理送付費用：1通 5万5,000円（税込）〜［5万円（税別）〜］
- 賃料増額・減額交渉および調停・訴訟：事案の規模や賃料額に応じて事前にお見積もりをご提示いたします（例：賃料増額請求の調停・訴訟は着手金22万円（税込）〜［20万円（税別）〜］）。
遠方の方やご多忙な方向けに、Webや電話でのご相談も承っております。これから賃貸借契約や賃料改定の合意書を作成される方も、すでに取り交わした特約のもとで賃料の増減額にお悩みの方も、まずは一度当事務所までお気軽にご相談ください。
